Como administrador de condominios en Venezuela nunca hemos entendido por qué otros colegas cuando observan que en el condominio que administran existe una situación entre los copropietarios que está generando un conflicto y puede desembocar en uno judicial, no convocan por voluntad propia a la asamblea de propietarios, para que esta sea quien lo resuelva y legitime una decisión que ponga fin al mismo.
La ley de propiedad horizontal venezolana en su artículo 24 señala en su parte inicial que: “…el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22…” y es conveniente adelantarse a los conflictos y crear las condiciones necesarias para resolverlos cuando ocurran.
El artículo 22 de la citada ley abre la posibilidad para que los asuntos de administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos sean resueltos por los propietarios. Y esto debe ser tomado muy en cuenta por el administrador y también por los copropietarios, sin complejos, miedos y sin tapujos, para participar realmente en la conducción del condominio aportando sus opiniones y propuestas ante la asamblea.
La asamblea viene a ser el órgano legal de máxima decisión en el condominio, siendo el orden público el límite natural de cualquier decisión que vaya a tomar, como ocurre en el derecho privado, los particulares pueden realizar todo aquello que la ley no les prohíba expresamente o que esté delimitado por el orden público.
Luego, el administrador debe observar un modelo de conducta como mandatario que es y que le es impuesto en la legislación venezolana por el artículo 1.692 del Código Civil Venezolano cuando le establece la obligación que tiene como mandatario que es de ejecutar el mandato como un buen padre de familia.
Este concepto de más de tres mil año de vigencia que deriva del Derecho Romano, viene alineado con la propia ley de propiedad horizontal venezolana que en su artículo 19 remite al mandato, cuando se refiere a la responsabilidad del ente administrador del condominio.
Y precisamente, actuar como un buen padre de familia, bien sea la junta en funciones como ente administrador; o el administrador propiamente dicho que ha sido designado por la asamblea de propietarios, significa actuar responsablemente convocando a la asamblea de propietarios cuando exista una situación conflictiva que hay que atajar a tiempo. Por ejemplo, si el administrador o la junta toman una decisión, aún en el ámbito de sus funciones y aprecian que se está fomentado una disyuntiva, un conflicto en la comunidad, producto de la mala comunicación o interpretación deficiente que la comunidad de copropietarios le está dando, entonces nuestra recomendación no es esperar que el conflicto se haga mayor o se le exijan a los propietarios recoger las firmas en un tercio del valor del inmueble, para convocar a la asamblea y se tome una decisión o solución definitiva.
La junta y el administrador del condominio no deben hacer perder tiempo a los copropietarios; deben actuar de forma diligente por el bien de los intereses generales de la comunidad. Y el administrador, especialmente él, como ente profesional que es, no debe poner obstáculo para convocar la asamblea. Si lo hace, entonces a nuestro criterio, ante una situación de emergencia o de gravedad en el condominio, que afecte tanto la sana administración como los mantenimientos preventivos y correctivos de sus áreas y bienes comunes, debe convocar a los propietarios para lograr la legitimidad y equilibrio máximo en la toma de una decisión que afectará a todos.
A veces no resulta fácil tomar la decisión de convocar a una asamblea de propietarios por parte del ente administrador, porque se piensa que ante cualquier y natural dilema que surja en el condominio, se relaja su autoridad. Pero no puede pensarse de esta forma. Se relaja su autoridad siempre y cuando actúe de forma dictarorial y se aleje del concepto del buen padre de familia. El quid del asunto es siempre tener como norte el máximo bienestar de los copropietarios y el respeto a la la legalidad. Eso es lo que corresponde en este modelo de conducta que el legislador le impone a los mandatarios.
Recomendaciones a los mandatarios del condominio:
- Visitar de forma permanente para determinar con sus propios sentidos las situaciones existentes, tanto en las áreas y bienes comunes, como en el clima de convivencia de los copropietarios.
- Crear, desarrollar los canales de información de “doble vía” formales para propiciar la comunicación diaria, oportuna, libre y sin censura alguna de los copropietarios y proveedores de bienes y servicios.
- Rendir cuentas de todas sus operaciones. Esto es de suma importancia para lograr credibilidad y mantener la buena fe y el crédito en todas sus acciones e incluso en las omisiones que pueda tener.
- Reunir legalmente a la asamblea de copropietarios cuando lo estime conveniente, sin esperar que los copropietarios lo obliguen a ello por escrito, mediante la recolección de firmas.
- Responder una a una las cuestiones, interrogantes o solicitudes que les hagan los copropietarios, sobre las materias de sus competencias legales.
- Evitar la yuxtaposición de funciones entre el administrador y la junta de condominio. Cada quien tiene un rol legal que jugar y unos reportes que dar a los copropietarios.
- Evitar tomar partido por los grupos de copropietarios que siempre se forman en los condominios, para cualquiera que sean sus fines. La junta y el administrador están simplemente para cumplir y hacer cumplir con el documento de condominio, su reglamento, la ley y los acuerdos tomados por los copropietarios, bien en carta consulta o en asamblea, siempre y cuando estos no violen el orden publico establecido, que es el límite legal de sus decisiones.
- Renunciar a sus cargos cuando sea un clamor mayoritario de la comunidad de copropietarios, la solicitud de renovar a los miembros de la junta o de cambiar el administrador. A veces, aún teniendo razones jurídicas para mantenerse en una función, es recomendable dar un paso al costado para no convertirse en un obstáculo ante el cambio o avance que quiere la comunidad de forma mayoritaria. Incluso las comunidades se equivocan, pero esta posibilidad disminuye mientras más cabezas pensantes se organizan y enfrentan los retos del manejo del condominio. Una renuncia de un mandatario es algo natural en el condominio; no significa necesariamente un fracaso o una mala actuación; por el contrario, puede significar una oportunidad para un cambio de visión,m de rumbo que podría ser beneficioso para todos, aunque a veces se cumpla con el dicho que “el camino al infierno está empedrado de buenas intenciones”.
- Pero será el control que ejerza la mayoría organizada de toda la comunidad, el eje de ajuste y la calibración continua del motor llamado “condominio”.
Elaborado por Rafael Ángel Viso Ingenuo, abogado venezolano. Presidente de Asesorías Pro Condominios, C.A. Correo electrónico: vprocondominios@gmail.com
