En un caso que recientemente recibimos en nuestro bufete VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS, una copropietaria nos planteó la situación donde en su edificio aún no se ha protocolizado la venta del 75% de las unidades susceptibles de apropiación individual no existe Junta de Condominio por no estar llenos los extremos legales del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal; y en donde se estableció de hecho una Junta de Propietarios que toma decisiones que no le son propias porque no tienen sustento jurídico ni legal para hacerlo.
En este sentido, conviene resaltar, que la norma antes mencionada sí permite que la administración del edificio esté en manos de la Asamblea General de Copropietarios. Sobre este tema poco se ha escrito. ¿El tema es cómo hace la asamblea para administrar el edificio?
He aquí lo que le escribimos ante esa consulta:
“…Los copropietarios pueden reunirse en asamblea general independientemente que no estén llenos los extremos legales para el nacimiento de la Junta de Condominio. Cabe destacar, que el artículo 18 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal señala que la administración de los inmuebles que regula corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador; de manera que para realizar actos de administración debe convocarse a la Asamblea General de Copropietarios, la cual estará integrada por los dueños de los apartamentos: algunos ya han protocolizado el documento de compra y vente y otros no; estos últimos están en poder aun de la dueña de la obra, que es la constructor, pero están asignados y ocupados por quienes resultarán sus dueños. Con ello debe ratificarse el principio que se desprende de esta norma de poner la administración del inmueble en manos de la asamblea general de copropietarios.
Ahora bien, surge un asunto muy importante aquí para realizar la convocatoria de dicha asamblea: ¿Quién hace la convocatoria para que legalmente se produzca la reunión asamblearia? A nuestro humilde criterio y dado los vacíos legales de la muy vieja pero vigente Ley de Propiedad Horizontal, deben los propietarios (quienes hayan protocolizados sus documentos y los que estén en poder legal del dueño de la obra) suscribir un acta, un acuerdo donde quede evidenciado el interés de la mayoría simple de ellos, de convocar mediante la forma que determine el documento de condominio a la asamblea de propietarios para decidir lo que considere sobre la administración del conjunto residencial; y entonces, los acuerdos de la asamblea de propietarios deben ser asentados por escrito en el libro correspondiente conforme a lo dispuesto en el artículo 20, literal “g”. Esto abre una gran posibilidad para que los copropietarios salgan del estancamiento respecto a la administración del condominio particular de cada conjunto residencial o edificio; y se apega al principio del legislador de poner en manos de la asamblea de copropietarios la legitimidad de la administración. Es así como entonces, la asamblea general de copropietarios se convierte como ente administrador del conjunto residencial. Y para no estar realizando a cada momento una convocatoria para decidir cualquier tema ordinario, debe entonces programarse muy bien el contenido de la agenda que se tratará en esa convocatoria, la cual puede perfectamente realizar delegaciones para que los copropietarios o una representación que se designe, cumpla con todas las obligaciones del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y se faciliten todas la tareas de administración que requiere el conjunto.
El vacío legal de la Ley de Propiedad Horizontal en materia de la administración del inmueble por parte de la Asamblea General de Copropietarios no está precisamente en la falta de atribución para realizarla, sino es más focalizada en lo que respecta al modo de proceder para realizar la convocatoria. Aquí es donde hay que apelar a los principios generales del derecho y de la propia ley especial: recomendamos seguir los siguientes pasos sencillos para resolver lo que sea menester sobre la administración del edificio, a saber:
- Debe contarse con un Libro de Acuerdos de la Asamblea, debidamente autenticado y sellado por una Notaría Pública del lugar de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble; para realizar las anotaciones de las decisiones que tome cuando se reúna.
- Sugerimos que los propietarios quienes tengan ya sus documentos protocolizados de compra y venta de su apartamento, así como quienes aún no los tengan, pero ya tengan asignados el inmueble en el conjunto residencial (ocupándolo o no) y que representen el 75% del valor inmobiliario del mismo, dirijan carta a la Asociación Civil XXXXX, quien es quien enajena los inmuebles que fueron destinados al régimen de propiedad horizontal para que sea convocada por la prensa y en la forma que dispone el documento de condominio, la primera Asamblea General de Copropietarios de las residencias La Cordillera, tal y como expresamente lo dispone el considerando o punto “DÉCIMO TERCERO” de su Documento de Condominio, en concordancia con lo señalado en los puntos: “NOVENO”; “DÉCIMO NOVENO y VIGÉSIMO”. De esta manera se le da fiel cumplimiento a lo querido por el legislador: que sea la asamblea de propietarios quien decida los asuntos concernientes a la administración del inmueble sin ningún tipo de restricción, principio que es recogido más expresamente por el documento de condominio del conjunto residencial.
- Si por cualquier motivo la asociación civil antes referida no haga la convocatoria, entonces los propios copropietarios podrán hacerla y deberán así expresarla en su texto a publicar en la prensa.
- Sugerimos que los propietarios que impulsen esta convocatoria de la asamblea de copropietarios, realicen una agenda de trabajo para que sea decida en la reunión. Como es un tema complejo, recomendamos que se hagan asesorar por abogados especialistas en propiedad horizontal para preparar la agenda que habrá de considerar las metodologías, responsabilidades y mecanismos de actuación, control y rendición de cuentas de quienes asuman por delegación tareas administrativas y de conservación del inmueble. Estamos a sus gratas órdenes para llevar a cabo este proceso.
- Deben recordar que la Asamblea General de Copropietarios no es una entidad que existe para sesionar de forma permanente y continua como sí lo hace la Junta de Condominio. Sino que es una entidad que se constituye periódicamente con la frecuencia determinada por las circunstancias o dinámica de la comunidad de copropietarios y previo el cumplimiento de formalidades y solemnidades legales que le dan validez y legitimidad a los acuerdos que ella tome.
- Debe la primera Asamblea General de Copropietarios y así lo recomendamos, crear un órgano de representación o designar a su representante ante la administración del condominio general, tal y como lo dispone y permite el artículo 25 del Documento de Condominio de la Urbanización ZZZZZZZZ. Esto es de vital importancia y permite esta norma, tener control de la actividad del administrador único de la urbanización.
- Recomendamos que todas las Junta de Condominios de los conjuntos residenciales le soliciten una reunión con agenda determinada al Administrador de la Urbanización ZZZZZZZ para definir una serie de aspectos relativos al mejor funcionamiento y operatividad administrativa, jurídica, y de los mantenimientos preventivos, correctivos y predictivos del inmueble.
CONCLUSIONES:
- Se observa que no se está aplicando la normativa que rige en la urbanización relativa a las normas del condominio general y particulares, que permiten una buena organización vecinal. Para lograr el mejor nivel de convivencia entre los copropietarios y sus administraciones, todos deben estudiar sus documentos y acordar su cumplimiento, así como acciones colectivas en un mismo sentido para darle toda la legitimidad y autoridad a las decisiones de las asambleas de copropietarios de los conjuntos residenciales.
- La confrontación innecesaria entre vecinos propicia división de fuerzas y pérdida de energías en la búsqueda del buen vivir al que todos aspiran. La unidad en torno a las asambleas generales de copropietarios resulta vital e indispensable.
- Se pueden realizar las primeras asambleas de copropietarios en los conjuntos que aún no han protocolizado la venta del 75% de sus apartamentos, porque el documento de condominio particular habla de ese mismo porcentaje que haya sido “asignado” a quienes serán sus futuros propietarios, una vez que resuelvan y decidan protocolizar sus documentos.
- La designación de las Juntas de Condominios de los conjuntos residenciales particulares sí dependerá del cumplimiento de los extremos legales contenidos en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, vale decir, luego que se verifique la protocolización del 75% del valor inmobiliario de cada uno de ellos.
- Tienen todos los copropietarios de la urbanización una gran oportunidad de organizarse bien y tomar sus decisiones con apego a la ley para mejorar la administración y conservación de las cosas comunes.
- Las Juntas de Condominios debe crear sus Reglamentos de Debate y Decisiones Internos para establecer claramente sus funciones y responsabilidades.
- Es necesario que contraten una asesoría especializada para evitar errores en todo este proceso de organización comunitaria.
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Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
