Normalmente quienes se postulan para ser miembros principales o suplentes de una junta de condominio (Ley de Propiedad Horizontal) o de una Junta Directiva de una comunidad de propietarios (comunidad ordinaria regida por el Código Civil Venezolano) son personas que con mucha frecuencia no tienen experiencia en el manejo de un ente colegiado; en cómo se toman las decisiones; y mucho menos en la elaboración de un plan operativo ni en las estrategias a seguir para alcanzar las metas de la comunidad.
Simplemente son propietarios que con mayor o menor buena voluntad se postulan y a veces ni eso, son propuestos por otros, casi designados por la presión de un momento de la asamblea de propietarios, cuando no hay quienes quieran asumir un rol tan importante, como pertenecer al ente colegiado que ha de representar los intereses de la comunidad.
Precisamente, de estas circunstancias imperativas se originan los principales males de una comunidad inmobiliaria, porque entonces la junta de condominio comienza a tomar decisiones fuera de contextos jurídicos o sin importar las dinámicas de convivencia que se dan en la comunidad y así surgen mucho de sus conflictos, que pueden todos ser evitados con la aplicación de simples procesos de comunicación y con el cumplimiento del documento de condominio o de su reglamento
Con estas líneas queremos brindar algunas simples orientaciones para aquellas juntas de condominios que están comenzando su gestión; o si ya tienen tiempo en ejercicio de funciones, perfeccionar su actividad en pro de los intereses de todos los copropietarios.
En este sentido proponemos la siguiente metodología a seguir:
- Antes de postularse ante una asamblea como miembro de la junta de condominio, el interesado debe tener un plan de trabajo que debería compartir con otros propietarios que quieran integrar la junta y hacer equipo con él.
- Ese plan debe ir acorde y estar apegado estrictamente a cada una de las atribuciones que el documento de condominio o su reglamento interno le señalan a la junta. De allí, que la primera labor de quienes quieran postularse como miembros de la junta, es leer, estudiar y comprender el marco legal que dan estos documentos y otros textos normativos y que son de obligatorio cumplimiento.
- Ya electos y antes de asumir funciones, debe la junta entrante dejar constancia de todo lo que recibe y las condiciones físicas, circunstancias contables y jurídicas que rodean al condominio, para poder tener un punto de partida y de comparación de su gestión con las anteriores y futuras.
- Recomendamos a las juntas elaborar un reglamento interno que regule su funcionamiento. Un protocolo de normas para el debate y la toma de decisiones es indispensables para llevar el control y registro de las reuniones de la junta y su toma de decisiones. Cabe destacar, que el administrador es quien legalmente lleva el libro de actas de la junta, lo que significa que debe estar presente en las reuniones de esta, para controlar y asesorar como especialista que es, en todos los ámbitos de actuación de la junta.
- Resulta útil que la junta de condominio elabore una lista de sus obligaciones legales impuesta por el documento de condominio, su reglamento y por los acuerdos de los propietarios tomados en asamblea. Eso marcará un rumbo y será la brújula a seguir. Además, le permitirá a la junta ir auto evaluando su gestión, viendo si cumplen o no con sus responsabilidades legales.
- De todo cuanto haga, deje de hacer la junta de condominio, debe dar cuenta de todas sus operaciones puesto que es un ente colegiado mandatario y a ello lo obliga el artículo 1.694 del Código Civil Venezolano. Aún cuando exista un administrador del condominio designado por la asamblea de propietarios, debe la junta también rendir su informe anual de gestión. Hoy la tecnología digital y electrónica permite la comunicación inmediata y el flujo de información todo el tiempo y en todas partes.
- Recomendamos a la junta de condominio que elabore su “gráfica de Gantt” para distribuir sus obligaciones legales en el tiempo; y hacerle seguimiento a las órdenes que gira y supervisar a los responsables de su ejecución para así, medir su efectividad de actuación, que es al fin y al cabo, lo que le interesa a los propietarios.
- El plan de acción de la junta debe estableces una jerarquía de problemas o prioridades a atender en el tiempo de su gestión. Debe hacerse una proyección financiera de los mismos e informar a la comunidad que no todas podrán ser resueltas en corto tiempo de su gestión (1 año según la ley venezolana); ello para no generar frustraciones en los propietarios.
- La junta debe siempre ser un órgano de equilibrio; de ponderación y debe evitar hacer partido por cualquier grupo o grupos de propietarios existentes en la comunidad inmobiliario. Sugerimos actuar con la razón y el justo derecho que se desprende de los documentos de condominios, sus reglamentos y las leyes vigentes para actuar en pro de los derechos de las mayorías.
- La junta no debe perpetuarse en el ejercicio de sus funciones. Durante su gestión debe motivar a otros propietarios para que sean su relevo una vez terminado su período.
Esto es apenas un decálogo de actuación para orientar la actividad de la junta; recordándoles que son entes colegiados que debe tomar decisiones por mayoría simple de votos de sus miembros (la mitad más uno) y que ella es quien tiene legalmente las funciones de control y vigilancia de las actividades que realice el administrador del condominio o comunidad. Cuando este hace una mala gestión es evidente que la junta no lo supervisó y por ende, es corresponsable de ella.
Concluimos que la junta debe realizar una actividad encimática; estar encima de todos los asuntos del condominio; atenderlos de forma oportuna y de informar a los propietarios todo lo que haga, en aras del principio de transparencia de gestión.
Elaborado por el abogado Rafael Ángel Viso Ingenuo, egresado de la Ilustre Universidad Central de Venezuela en el año de 1991. @procondominios.
