Los errores más frecuentes de la junta de condominio en su gestión

El gran reto de las juntas de condominios como entes colegiados que son es tomar las decisiones en pro de los mejores y mayores intereses de la comunidad de copropietarios que representan; y además siempre dentro del marco legal para evitar generar conflictos innecesarios.

Pareciera una labor sencilla tomar decisiones, más cuando existe un documento de condominio y un reglamento (a veces este último no existe) el cual señala las normar mínimas a seguir. Pero muchas veces resulta cuesta arriba y hasta es un lugar común pensar que es un castigo bíblico; una especie de karma que se está viviendo al ser miembro de una junta de condominio.

¿Y por qué se complican las cosas; las tomas de decisiones en la junta de condominio? ¿Por qué terminan desmembradas rápidamente al iniciar su gestión? La verdad es que luego de 23 años de ejercicio ininterrumpido tanto del derecho como administrador de condominios, dentro y fuera de Venezuela, el común denominador a esta respuesta tiene dos vertientes: a) la ignorancia de la ley y de las mejores prácticas corporativas para manejar un este colegiado (como decía El Libertador Simón Bolívar: “El talento sin probidad es un azote”); y b) el desprecio de la ley y de esas prácticas gerenciales, por los grupos de copropietarios que siempre sacrifican el interés general por su interés y beneficios particulares.

A continuación señalaré algunas de las circunstancias que más he observado últimamente, que son causadas conscientes o inconscientemente por las juntas de condominio y que arruinan económica y moralmente el patrimonio y el clima de convivencia del condominio. Apunto las más relevantes, a saber:

1. “La ignorancia de la ley no excusa su cumplimiento” dice el artículo 2 del Código Civil Venezolano, norma que se recoge en casi todas las legislaciones civiles de los países de tradición romanística, donde la ley es fuente directa del derecho. Significa que cuando la junta de condominio no se prepara; no se preocupa por investigar el marco jurídico que rige el condominio y no se asesora con especialistas, entonces es más fácil incurrir en acciones y omisiones contrarias a la ley y luego no vale decir: “no sabíamos”. Surgirán así, las responsabilidades civiles y penales por la actuación dolosa o culposa de los miembros de la junta de condominio que avalaron determinada decisión.
2. El desorden absoluto en sus reuniones: me refiero específicamente a que las juntas de condominios se reúnen de manera improvisada; sin agendas de discusiones y sin registrar sus decisiones ni mucho menos hacerles seguimiento a la ejecución de las mismas. Todo esto, con la vista gorda del administrador, quien es quien debe llevar el libro de actas, tal y como se lo ordena la ley venezolana. Este conjunto de deficiencias hace que las reuniones se vuelvan tediosas e interminables, por no aprobar la junta, su reglamento de debates y toma de decisiones.
3. No rendir cuentas de todas sus operaciones: como mandataria que es designada por la asamblea de propietarios, está obligada legalmente a dar cuenta de todas sus operaciones. Cuando no lo hacen, generan desconfianza y caen rápidamente en el descrédito de la comunidad de copropietarios. El artículo 1.694 del Código Civil Venezolano le impone esta obligación a todo mandatario.
4. No elaboran con el administrador el “plan operativo anual” del edificio: este es uno de los peores errores porque lleva a la pérdida de tiempo; a la duplicidad de procesos (reprocesos); a la pérdida de dinero; al descrédito por parte del resto de los copropietarios; y en general, a la ruina del edificio.
5. No observar los reclamos, quejas o clamor general de la comunidad de copropietarios: los miembros de la junta de condominio no son dioses ni poseen poder alguno sobre los demás copropietarios. Por el contrario, son simples servidores ad honorem de su comunidad. De tal forma, que cuando la comunidad les pide convocar a la asamblea para tratar asuntos de interés, deben hacerlo; incluso, no es necesario que esperen a que les pidan por escrito y con una recolección de firmas, para hacerlo. Pueden hacer la convocatoria por actuación propia, directa y actuando como un buen padre de familia.
6. No vigilan ni controlan al administrador: las dos funciones que el legislador venezolano le da a la junta de condominio, según el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal, son las de vigilar y controlar las actividades del administrador. Por la misma ignorancia de la ley y por el desprecio hacia su propia función en el condominio, en no pocas veces dejan que el administrador haga lo que le venga en gana y has dejan convertirlos en reyezuelos y tiranos de la propia comunidad. Se dejan chantajear por administradores irresponsables e inescrupulosos, que se creen los dueños de la comunidad y de la vida de sus copropietarios.
7. Pretenden realizar las funciones que la ley le otorga al administrador: Hay juntas de condominios que al igual que muchos administradores, se erigen como tiranuelos del condominio. Pretenden que los administradores hagan lo que ellas les digan, cuando en verdad, en el caso de la legislación especial y vigente venezolana, el artículo 20 de la ley de propiedad horizontal, le establece al administrador claramente su marco de responsabilidades. Cuando la junta comienza a realizar las actividades del administrador, lo relega, desvaloriza y desacredita. Allá los administradores designados por la asamblea de propietarios que se dejan robar y quitar sus roles. Claro está, a la hora de determinar las responsabilidades legales del administrador, el juez aplicará la ley vigente y las juntas de condominios tenderán a lavarse sus manos.
8. No autorizan al administrador a demandar a los propietarios en mora, haciéndose sus cómplices: Detrás de un propietario con una gran mora hay un mal cobrador; pero resulta que para proceder legalmente contra un morosos en Venezuela, debe la junta de condominio reunirse y levantar un acta donde se autorice al administrador para que otorgue el poder o se haga asistir por abogados para representar judicialmente los derechos e intereses de la comunidad de copropietarios. Cuando no lo hace, no se le puede achacar al administrador que no se ha actuado judicialmente. El buen administrador debe recordarle a la junta que lo habilite jurídicamente para actuar en juicio.
9. Acuden a las vías de hecho para presionar a los propietarios morosos: Este es uno de los grandes errores que hacen que las juntas de condominios terminen acusadas ante el Ministerio Público (Fiscalía) por tomarse las justicia por mano propia. Así vemos por ejemplo, como se toman decisiones y muchas veces con la vista ciega del administrador (cuando lo hay) para impedir a propietarios en mora, el uso, goce y disfrute de las áreas y bienes comunes, violando el derecho y garantía constitucional a la propiedad privada, de la cual ellos son dueños de acuerdo su alícuota establecida en el documento de condominio. Existiendo vías procesales legalmente establecidas para atacar el patrimonio de los propietarios en mora con el cumplimiento de sus obligaciones, resulta innecesario apelar a las vías de hecho. Además, la propia constitución de la república de Venezuela establece que el proceso es la forma como se materializa la justicia. Las vías de hecho materializan siempre la injusticia.
10. Quieren elevar el nivel de vida de los copropietarios, sin aumentar los gastos comunes (misión imposible): Esto es realmente un contrasentido, pero cuando uno ve un condominio ubicado en una buena zona de la ciudad; donde hay servicios públicos aceptables: vialidad, iluminación; seguridad pública; telefonía fija; acueductos; y otros de tipo privado y se pretende superar la ruina parcial de bienes y áreas comunes a través de los mantenimientos preventivos o correctivos que están retrasados, pagando tarifas que no superan los 5 USD$ por propietario, eso es imposible. El gasto común obedece directamente al costo del plan operativo anual que se haga. No puede haber cambios profundos si no hay inversión; y mucho menos sin el cambio de una administradora que no tiene idea de cuáles son sus funciones. Pretender mantener este tipo de administradoras que sólo mal hacen un recibo de gastos comunes al mes y cobran honorarios muy bajos, es el peor error que puede cometer una junta de condominio.

El llamado final es a que las juntas de condominios en cualquier parte del mundo tomen en serio su labor; no porque sea un trabajo ad honorem tiene que ser mediocre. Todo lo contrario: es un honor gozar de la confianza de los propietarios para representarlos en los intereses comunes del condominio. No traicionar esa confianza es la principal obligación moral de los miembros de la junta de condominio.

Elaborado por Rafael Ángel Viso Ingenuo; abogado venezolano. Presidente de Asesorías Pro Condominios, C.A. Correo electrónico: vprocondominios@gmail.com