CONDUCTAS DEL ENTE ADMINISTRADOR A CONSIDERAR EN LA COMISIÓN DE HECHOS PUNIBLES DURANTE EL EJERCICIO DE SUS FUNCIONES, EN EL ÁMBITO DE LAS RESPONSABILIDADES QUE ASUMEN EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
I- Preliminar:
La persona natural o jurídica que asume las funciones de administrador de un bien inmueble conforme a la designación que haga la asamblea de copropietarios, según lo establecido en el artículo 19 de la Ley de propiedad Horizontal, comprometerá en el ejercicio de su cargo su responsabilidad penal y civil, tal y como esta misma ley lo propone en el artículo 20, en su parágrafo único que señala: “La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por par6te del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar”.
Son variadas la situaciones que un administrador inmobiliario acusa en el ejercicio de su cargo; resumirlas aquí sería motivo de un ensayo de verdadera y considerable extensión que escapa a la presentación del tema y más concretamente, de los supuestos más comunes que observamos que se presentan día a día en nuestra consulta profesional, aspectos que el especialista en Derecho Penal puede abordar para provecho de los participantes en las actividades académicas que nos proponemos desarrollar a favor de todo un gremio ávido de información especializada, que contribuya a minimizar las conductas que por acción u omisión de los administradores puedan constituir delito.
A continuación, a modo de vuelo rasante, haremos un paneo de los supuestos que nos interesan analizar detenidamente y que nos permitirán derivar conclusiones prácticas en cuanto al tipo de responsabilidad que tienen los administradores en el ámbito legal, una vez que se verifican. Así tenemos los siguientes supuestos, que ahora sólo enunciaremos y que más abajo nos permitimos completar para ilustrar mejor al especialista en su estudio; son ellos:
A) Retención por parte del administrador de la data contable del inmueble y del dinero que ha recaudado con motivo de la obligación que asume según el artículo 20, literal “d” de la LPH, una vez que le ha sido revocado el mandato de administración por la asamblea de propietarios, sea por la causa que sea.
B) Cobro de intereses moratorios a los propietarios que no han pagado oportunamente los gastos de comunes mensuales, a una tasa superior al 3% anual, según lo establecido en el artículo 1.746 del Código Civil Venezolano.
C) Cobro de intereses (más allá del 12% anual señalado por el artículo 108 del Código de Comercio) a las comunidades de copropietarios, por el préstamo de dinero hecho por el administrador cuando éste haya efectivamente pagado de su propio peculio algún gasto común por la existencia de una recaudación deficitaria, dada la mora de los copropietarios.
D) Pago de gastos comunes ordinarios con el dinero cobrado o recaudado por efectos de cuotas extraordinarias especiales aprobadas por la asamblea de propietarios legalmente reunida, para la realización de reparaciones o mejoras particulares en el inmueble.
E) Manejo discrecional del Fondo de Reserva de la comunidad de copropietarios para pagar gastos ordinarios y no extraordinarios, sin autorización de la Junta de Condominio o de la Asamblea de Propietarios.
F) Devolución inoportuna (extemporánea) del dinero de la comunidad de copropietarios y de los efectos contables propios de la ejecución del mandato, una vez dada la revocatoria del mandato de administración por parte de la asamblea de propietarios.
G) Cobro de comisiones a los proveedores del inmueble por la consecución de contratos de obras en el inmueble.
H) La falta de rendición de cuentas de la gestión del administrador.
Estas son apenas algunas conductas de los administradores que reiteradamente se presentan dentro de su relación comercial con el inmueble y que están llenos de mitos y especulaciones por parte de muchos propietarios legos, que tienden a considerarlas siempre como delictivas, quizás en una interpretación netamente extensiva de la normativa penal.
