Caso de condominios comerciales en Caracas

Realmente muy interesante el caso desde el punto de vista jurídico que nos han planteado un grupo importante de copropietarios que mantienen locales y actividad comercial en lo que puede considerarse, los centros comerciales con mayor actividad económica en la ciudad de Caracas. A continuación, vamos a resaltar algunos puntos jurídicos que consideramos oportunos, considerando las disposiciones de los dos documentos de condominios de estos centros comerciales y contraponiéndolos con la situación de facto que presenta su administración.

Al final de este artículo daremos unas conclusiones y recomendaciones, siempre en aras de tratar que los copropietarios de cualquier condominio entren en plena conciencia del valor de la ley y deriven un aprendizaje de nuestras experiencias profesionales, especialmente observando lo que no debe hacerse en la administración de un condominio en cualquier parte del mundo.

Síntesis de la situación actual que nos llevaron a consulta:

1. Se realizó a principios de agosto 2021 una asamblea de propietarios con una serie de vicios legales en la convocatoria y se eligió a una junta de condominio y a una comisión contralora. Esta asamblea la presenció un notario público que dejó constancia de ello. Observación: se pretende elegir a una junta de condominio única, cuando lo cierto es que existen dos condominios distintos y perfectamente deslindados uno del otro.
2. La asamblea eligió a una copropietaria como Presidenta de la junta de condominio indeterminada. Observación: como máximo órgano de administración la asamblea de propietarios puede elegir y designar todos los cargos de la junta, independientemente que el reglamento del documento de condominio señale que se hará en la sesión de la junta.
3. Un grupo de copropietarios electos como miembros de la junta de condominio del período 2021 al 2023 y que forman parte de la junta saliente, pretenden desconocer los resultados porque quien resultó electa como presidente de la junta nueva, es una copropietaria que no le es de su agrado.
4. La junta de condominio saliente no quiere entregar la oficina de administración del condominio a las nuevas autoridades del condominio: Observación: esto constituye una vía de hecho y una conducta incivilizada y propia de épocas donde reinaba la barbarie, ya superadas a Dios gracias, por la gran mayoría de la humanidad.
5. La administración de esos centros comerciales nunca se ha realizado conforme a derecho, porque no se han elegido a las dos juntas de condominios, lo cual vulnera el derecho de todos los copropietarios de locales comerciales, a participar y controlar su propia administración. Observación: esto resulta en una usurpación de funciones y compromete severamente la responsabilidad civil y eventualmente penal, en caso de existir vulneración de disposiciones en el derecho civil y el derecho penal.
6. La administración se está llevando a cabo por vías de hecho: no solamente por quienes no tienen ni gozan de la legitimidad de origen por no haber sido electos por los órganos que tienen la facultad legal para hacerlo (la asamblea de propietarios) sino que además, la recaudación de gastos comunes se hacen en dinero efectivo; en divisas y nos informan que no los soportes de muchos gastos no existen en años anteriores. Observación: al estar la junta de condominio saliente, las cuentas bancarias del condominio están inactivas, todo lo cual facilita la poca transparencia y la inseguridad en la administración de las cosas comunes.
7. La junta de condominio saliente acude a vías de hecho como suspender servicios públicos o soldar las rejas tipo santa marías de los locales cuyos propietarios se encuentran en mora: Observación: las vías de hecho constituyen una falta grave al ordenamiento penal venezolano y representan la negación de la justicia y el estado de derecho en cualquier país.
8. Alteración de las alícuotas: esta es otra de las circunstancias gravísimas que observamos. Las juntas de condominios anteriores a la última elección vienen cobrando gastos comunes con base a una interpretación caprichosa del documento de condominio. Observación: todo administrador tiene que cumplir y hacer cumplir el documento de condominio, así se lo impone el artículo 20, literal “c” de la ley de propiedad horizontal venezolana.
9. No se han rendido cuentas de todas las operaciones de administración realizada por las juntas anteriores. Observación: se viola el deber de todo mandatario de rendir cuentas, tal y como expresamente lo establece el artículo 1.694 del Código Civil Venezolano.
10. Se está recolectando dinero para hacer obras que cambian la estética del inmueble. Observación: esto viola expresamente el artículo 10 de la ley de propiedad horizontal venezolana. Para ello se requiere la unanimidad de los copropietarios.
11. No se llevan los libros de actas de las juntas de condominios, ni tampoco los de acuerdos de propietarios en asamblea. Observación: esta es una de las obligaciones de todo administrador, señalada en el artículo 20 de la ley ejusdem.

CONCLUSIONES:

1. No existen juntas de condominios electas en los dos condominios; en consecuencia, no hay quien ejerza la representación legal de la comunidad de copropietarios habida en cada uno de los condominios.
2. Como consecuencia de lo anterior, es imposible cobrar judicialmente o ejercer los derechos e intereses de la comunidad de copropietarios.
3. La falta de rendición de cuentas expone a los administradores (juntas de condominios que han ejercido funciones como tales) a las acciones civiles propias del juicio de cuentas, establecido en el artículo 673 del Código de Procedimiento Civil venezolano.
4. Al no llevarse la contabilidad legal del condominio hay que reconstruirla hasta donde sea posible y aprobarla por las asambleas de propietarios de ambos condominios.
5. No puede existir una sola junta de condominio. cada condominio es un centro comercial que tiene el derecho y el deber de tener su propia junta de condominio.
6. En general, toda la administración, así como decisiones tomadas por una junta de condominio unitaria son ilegales, cuestionables, anulables y por supuesto, causan responsabilidades legales que pueden ser perfectamente exigibles por los interesados; y afectarán al patrimonio individual de quienes hayan participado en la toma de tales decisiones ilegales, por infracción expresa de la ley vigente.
7. No por el hecho de que siempre se han hecho todas las actuaciones fuera de la ley, significa que están bien hechas y que no hay responsables ni responsabilidades, las cuales de paso, las pueden exigir cualquiera de los copropietarios.

RECOMEDACIONES:

1. Que los copropietarios de cada uno de los condominios acudan ante los jueces de municipio del Área Metropolitana de Caracas, para solicitar la convocatoria de sendas asambleas, para que cada comunidad de copropietarios elija legalmente a sus autoridades legítimas, a su junta de condominio.
2. Que cada condominio elabore su presupuesto y su plan operativo anual.
3. Que cada condominio tenga su propia comisión contralora para vigilar a la junta de condominio y controlar sus gastos comunes.
4. Que los dos condominios suscriban un convenio operativo para controlar los accesos comunes a ambos y las servidumbres de paso señaladas en cada documento de condominio.
5. Que contraten a una asesoría especializada en condominios para evitar acciones, omisiones innecesarias, que sólo conducirán a conflictos judiciales y a lamentaciones de los responsables que han cometido tantos desafueros legales en el manejo de estos dos condominios.

Elaborado por el abogado (U.C.V.) RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO

Presidente de Asesorías Pro Condominios, C.A.