En anteriores ocasiones hemos escrito sobre el perfil que a nuestro juicio deberían tener los miembros principales o suplentes que integran la junta de condominio (o comité de vigilancia, en México, o en cualquier país). Ciertamente, casi todas las legislaciones señalan la composición de la junta de forma expresa, aunque unas de una mejor manera que otras. Veamos los bemoles.
La legislación venezolana, la ley de propiedad horizontal en su artículo 18, primer aparte dispone que: “La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.”
Obsérvese que la norma señala un número mínimo de seis (6) personas: tres que son miembros principales y tres que son miembros suplentes, ello significa que al momento de la elección de la junta, deben postularse de forma uninominal para cada tipo de miembros, un número de tres (3) copropietarios, que deben identificarse como tal, mostrando las copias de sus documentos de propiedad; c´édulas de identidad y deberán estar presentes en el seno de la asamblea de propietarios que se convoque para tales fines.
Pero, ¿puede elegirse un número mayor a este legalmente planteado? La respuesta es sí. Al no estar prohibido por la legislación venezolana la composición de la junta por un número mayor, sí es posible que existan otros miembros principales o suplentes que se elijan. Sólo que la ley no señala un número máximo, ni tampoco si este debe ser un número par o impar de miembros, este último es el que evitaría los empates a la hora de tomar las decisiones.
Tampoco señala la legislación actual una gran claridad sobre la forma de cómo han de llenar las faltas los suplentes cuando los principales no estén: dice solo que estos llenarán las faltas en orden a su elección. ¿Supone esto que hay que determinar el número de votos que obtuvieron tantos los principales como los suplentes, para que cuando se produzca una falta de un miembro principal, el suplente más votado sea el que lo supla? ¿O significa que debe seguirse un orden estricto y correlativo entre principales y suplenntes más votado para determinar, cuál suplente sustituye o puede llenar las faltas del miembro principal que le corresponde de acuerdo a los votos que este haya obtenido? ¿O debemo darle una interpretación laxa o amplia a la norma, según la cual, cualquier suplente sustituye la falta d cualquier principal?
Estas situaciones no están resueltas en la ley y quedan a la libre interpretación; y aquí es importante dar algunas recomendaciones a los condominios para evitar una serie de conflictos a la hora de elegir a sus juntas de condominios. Según nuestra experiencia señalamos las siguientes:
- Aprobación por asamblea de un instructivo electoral que comprenda los siguientes temas: a) Condiciones de elegibilidad de los miembros de la junta de condominio (estar solventes con el cumplimiento de todas sus obligaciones y mantenerse solvente; no tener acciones judiciales o administrativas en contra del condominio); b) Condiciones para el ejercicio del voto de los copropietarios para elegir autoridades o decidir otros aspectos en la vida del condominio: estar solventes con el pago de sus gastos comunes: ordinarios y extraordinarios); c) Señalar cuál es el número máximo de miembros que admite la junta; d) indicar la forma de sustitución que han de realizar los suplentes en caso de faltas temporales y absolutas; e) Definición de lo que debe entenderse por faltas temporales y absolutas; f) Mantenimiento de la condición de miembro principal o suplente de la junta: pérdida de esta condición por ausencias o incumplimiento de funciones; g) Determinación de los cargos y las funciones de estos en la junta de condominio; h) Obligatoriedad de registro de todas las actuaciones de los miembros de la junta; i) Adopción del un reglamento de debates y toma de decisiones de la junta.
- Elección del presidente de la junta de condominio: bien pudiera adoptarse la fórmula que puede ser designado directamente por la asamblea de propietarios; o de acuerdo al mayor número de votos que obtenga determinado miembro (lo cual no es el mejor mecanismo, porque hay que apreciar una serie de cualidades y disposición de tiempo de quienes resulten electos; o bien puede mantenerse la fórmula legal que en la reunión de la junta de elige a su presidente y demás cargos definidos.
- Formulación de un plan de trabajo: atrás deben quedar las elecciones de miembros de junta de condominios basadas en la popularidad o carisma de alguno o varios de sus miembros. Quien quiera pertenecer a la junta debería comenzar por presentar un plan de trabajo; que señale para qué quiere y cómo hará para lograr los mejores resultados en pro de su comunidad.
- Elección uninominal de todos los miembros: es una de las fórmulas más utilizadas. Que cada copropietario que se postule con su nombre y apellido sea votado libremente.
- Elección por planchas: se pueden conformar planchas donde se tiene que especificar quiénes son los miembros principales y quienes los suplentes para que quien vote por la plancha sepa de ante mano como se integra.
- Forma de la elección: universal, directa y secreta, por lo que deben realizarse siguiendo los procesos o fases electorales y en todo caso, al momento del voto, resguardar el sentido de cómo votaron los copropietarios con derecho a voto.
Con estas consideraciones aspiramos haber orientado en mayor medida a los condominios para que por vía de la asamblea de propietarios o carta consulta, adopten sus reglamentos o condiciones electorales antes señaladas. Otras consideraciones que se adopten dependerá de los mayores controles que se quieran establecer; de la magnitud de la masa de copropietarios; del nivel de conflicto que presenta la comunidad, entre otros factores.
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Redactado por el abogado Rafael Ángel Viso Ingenuo (agosto 2022)
