Resulta un tremendo vacío que la Ley de Propiedad Horizontal venezolana, cuya última reforma es del año 1983, no haga mención por ningún lado al “fondo de reserva”; sí así es mis amigos lectores. ¡Que curiosidad tan grande! como grandes y múltiples son los inconvenientes por tamaño vacío legal, sobre todo cuando los documentos de condominios registrados de los edificio que se rigen bajo este régimen, nada esbozan al respecto.
De allí que tenemos que partir de una definición legal compuesta: Un fondo, desde el punto de vista del condominio, es un apartado contable de índole financiero; y el “fondo de reserva” viene dado por el destino, el uso que se le dará a ese apartado financiero con base a unas motivaciones que debe explicar el dueño de la obra cuando redacta el documento de condominio; el administrador del edificio cuando lo usa; o bien la asamblea de propietarios cuando establece las regulaciones inexistentes en el texto legal especial venezolano.
De manera pues, que el “fondo de reserva” normalmente es tratado por los documentos de condominios de los edificios (según la experiencia venezolana) donde los constructores se han dado cuenta que para la vida del edificio, de sus clientes copropietarios quienes les compraron sus inmuebles, es demasiado importante tener definido en las escrituras públicas que constituyen el condominio, el cómo se constituye el fondo de reserva, lo cual normalmente ocurre con un aporte establecido con base a un monto señalado en el contrato de compra y venta de cada apartamento, donde el dueño de la obra así expresamente lo señala; y se señala además en el documento de condominio la forma de alimentarlo mensualmente y con base a un determinado porcentaje del total de los gastos comunes mensuales que deberá añadir el administrador del edificio a la sumatoria total de los gastos comunes causados en cada mes.
Sobre dónde estarán colocados los dineros que produce este fondo, nosotros somos de la idea que pueden perfectamente existir en la misma cuenta recaudadora de los gastos comunes mensuales; aunque sabemos que muchas Juntas de Condominios lo tienen en cuentas separadas, quizás muchas de ellas con la creencia que de esa forma será más transparente su administración y ubicación. Lógicamente, mientras más cuentas existan en un condominio más será el esfuerzo profesional contable para controlarlas; conciliarlas y en definitiva, rendir cuentas sobre los movimientos de cada cuenta. Una vez nos topamos con un condominio que tenía cinco cuentas corrientes y su administración era un desastre. Luego de nuestra intervención logramos cerrar tres de ellas; aunque nos hubiera gustado quedarnos con una sola.
Utilidad del fondo de reserva: nosotros la resumimos como una herramienta de financiamiento de gastos comunes del edificio; cuyos egresos (del fondo) deben ser como todos y sobre todo, muy disciplinados por el administrador o la Junta. Con ello queremos significar que antes de procurar un gasto imputable al fondo de reserva debe planificarse la reposición del nivel de gastos; puesto que el condominio no puede quedarse privado de los ahorros que él representa.
El fondo sirve perfectamente para cubrir la totalidad o parcialidad de un gasto común que haya sido proyectado o que sea imprevisto: que ocurra repentinamente; como por ejemplo, pagar el retiro de las toneladas de tierra y barro productos de un deslave que haya ocurrido y que afecte las áreas comunes del condominio.
Recomendación de uso del fondo de reserva en una economía inflacionaria como la de Venezuela:
- No vale la pena acumular dinero que se vuelve sal y agua en una cuenta bancaria en un país cuya economía es inflacionaria, como ocurre en el caso de Venezuela, donde la inflación, tal y como lo señalan los especialistas económicos, es del 2.000% anual para el año 2017.
- De tal forma, que recomendamos a los administradores y Juntas de Condominios, invertir el dinero en el máximo nivel posible, acumulado en este fondo, para realizar los mantenimientos preventivos, correctivos y predictivos de las áreas comunes. Ello será la mejor forma de ahorrar en el condominio, ya que cada día resultará más costoso realizarlos y pagar el costo de materiales y mano de obra involucrados en tales actos.
- Informar a los copropietarios siempre del uso de este fondo, explicando los motivos urgentes; necesarios o indispensables para atender los actos de conservación y de mantenimiento de las cosas comunes.
- Planificar la reposición de la cantidad de dinero usado del fondo de reserva.
- Someter a la aprobación de la asamblea de propietarios legalmente reunida para tales efectos, toda la regulación necesaria para usar el fondo de reserva, más alla de las disposiciones que existan en el documento de condominio. De esta forma, será de obligatorio cumplimiento para el administrador y para los propietarios, todo lo que se apruebe en este sentido. Recordamos que el artículo 20, literal “c” de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, señala que debe el administrador cumplir y hacer cumplir, además de la Ley y de lo que disponga el documento de condominio y su Reglamento, los acuerdos de los propietarios tomados en asamblea; dándole así piso jurídico a lo que se acuerde en esta materia tan importante.
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Atentamente;
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
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