Este es un tema que hoy reviste gran importancia en la administración de los condominios en Venezuela y quizás, junto a los de la indexación extrajudicial del cobro de los gastos comunes, como el pago de estos en divisas extranjeras, son los tres temas más consultados; y lo son por las repercusiones económicas de alto impacto en el condominio, porque inciden directamente en los procesos de inversión en los distintos tipos de mantenimientos (preventivos, correctivos y predictivos) que deben realizarse en su estructura, para lograr mantener un nivel de vida lo más óptimo posible, lo cual puede lograrse con el adecuado manejo legal y financiero del condominio, protegiéndolo de la hiperinflación. Todo ello, bajo el eje central de actuación de todo mandatario (y el administrador del edificio lo es) que impone el concepto del “buen padre de familia” expresado en el artículo 1.692 del Código Civil Venezolano y al cual nos hemos referido en otros Procondotips.
¿Se pueden pactar obligaciones contractuales entre partes en moneda extranjera en Venezuela?
Lo que dice la ley:
El Convenio Cambiario número 1 suscrito entre el Banco Central de Venezuela y el Ministerio de Finanzas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Extraordinario 6.405 de fecha 07 de septiembre de 2018 nos da luces suficientes sobre el tema; en efecto, en su artículo 8 dispone que: “De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 128 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Banco Central de Venezuela, el pago de las obligaciones pactadas en moneda extranjera será efectuado en atención a lo siguiente:
a) Cuando la obligación haya sido pactada en moneda extranjera por las partes contratantes como moneda de cuenta, el pago podrá efectuarse en dicha moneda o en bolívares, al tipo de cambio vigente para la fecha del pago.
b) Cuando de la voluntad de las partes contratantes se evidencie que el pago de la obligación ha de realizarse en moneda extranjera, así se efectuará, aun cuando se haya pactado en vigencia de restricciones cambiarias.
c) El pacto de una obligación en moneda extranjera como moneda de pago únicamente se entenderá modificado cuando haya sido efectuado previo al establecimiento de restricciones cambiarias y siempre que estas impidan al deudor efectuar el pago en la forma convenida, caso en el cual el deudor se liberará procediendo como se indica en el literal a) del presente artículo.”. Antes, el artículo 1 de dicho convenio, señala los fundamentos del convenio y expresando que: “El presente Convenio Cambiario tiene por objeto establecer la libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional, con el propósito de favorecer al desarrollo de la actividad económica, en un mercado cambiario ordenado en el que puedan desplegarse acciones para asegurar su óptimo funcionamiento, fundamentado en: … b) La pertinencia de proporcionar una base sólida que brinde seguridad jurídica en cuanto a la interpretación y alcance del régimen aplicable a las obligaciones en moneda extranjera”.
El contrato es ley entre partes:
Dicho lo anterior, queda claro que no hay problema alguno para que dos partes contratantes asuman obligaciones en moneda extranjera en Venezuela, siendo la predominante el dólar norteamericano de los Estados Unidos de Norteamérica que también es el signo monetario más extendido en el mundo entero. Igualmente, el Código Civil Venezolano dispone en su artículo 1.159 que: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Sigue el artículo 1.160 señalando que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
¿Cuál es la ventaja de suscribir los contratos con los proveedores en dólares?
La primera ventaja es tener un régimen de precios estable que esté a salvo de la especulación a causa de la inflación, lo que ocurre cuando estos son expresados en bolívares y tienen quien que ser ajustados por los proveedores diariamente, sin saber a cuáles criterios obedecen estos ajustes. En segundo lugar, lo anterior va a llevar a mantener la continuidad de un mismo proveedor que probablemente lleva años trabajando con el condominio, lo que se traduce en confiabilidad, honestidad, garantía y prontitud en la prestación de los servicios. Esto evita la rotación de proveedores que en no pocas ocasiones, ponen en riesgo a los bienes y equipos accesorios del condominio, causándole daños. En tercer término y como producto de lo anterior, se logra la preferencia del proveedor por mantener a su clientela, el condominio que lo contrata en moneda extranjera: él hará todo lo posible por mantener sus clientes que le pagan en moneda dura que en bolívares; En cuarto lugar, al existir un contrato de servicios, se estandariza jurídicamente el alcance y contenido de los bienes y servicios que recibe el condominio dándole mayor transparencia y claridad a la relación comercial entre proveedores y condominios; y en quinto lugar, podemos decir, que los copropietarios harán lo posible por organizarse para recaudar la cantidad necesaria de dólares con el fin de mantener la calidad de bienes y servicios de proveedores que le garantizan una óptima calidad de vida. Y aquí es donde entra la necesidad de aprobación de un protocolo de gestión de divisas extranjeras para que la comunidad de copropietarios, vía acuerdos tomados en asamblea, tenga una hoja de ruta clara que permita su recaudación para poder pagar en moneda dura a los proveedores que cobran en dólares, con toda la seguridad que esta situación requiere: desde la recaudación, la seguridad del dinero efectivo; el control del gasto; la contabilidad en bolívares y la existencia de los fondos en dólares; el cobro en dólares a quienes quieran pagar en dicha moneda y la distribución del gasto común por alícuotas; en fin, sabemos que la inédita situación de la economía nacional en toda la historia republicana de Venezuela nos presenta innumerables retos que deben ser asumidos con sentido de responsabilidad y apuntando siempre al principio del bien común, manteniendo siempre la equidad y la justicia en el condominio.
Este espacio es patrocinado por Asesorías Pro Condominios C. A., empresa socialmente responsable. Educando a las comunidades inmobiliarias de Venezuela por un mejor vivir.
