Ante un caso en Venezuela donde una asamblea de propietarios decidió con el 82% cambiar la fachada del edificio instalando ventanas nuevas, respondimos lo que más abajo sigue, con la esperanza que nuestra opinión jurídica evite la “ranchificación” del edificio afectado.
Apreciado usuario: XXXXX ZZZZZZ
Con relación a su planteamiento debemos con
1) La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela es sumamente clara en los aspectos cuando exige unanimidad de votos para varios temas, entre los que destaca el cambio o modificación a afectación de la estética del edificio. Veamos lo que dice el artículo 10 de la citada Ley:
Artículo 10. Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios, siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades competentes.
Luego, con base a esta norma que no puede interpretarse de otra forma, la instalación de las ventanas o tipos de persianas cuyas otos usted me envió en el propio cuerpo de su correo, pueden instalarse si se tuviese la UNANIMIDAD de la aprobación manifestada por los propietarios que estuvieron presentes o fueron representados en la asamblea de propietarios; además del correspondiente permiso de la autoridad, en este caso, la Oficina de Ingeniería Municipal.
2) Observe pues, que no sólo basta el consentimiento unánime de los propietarios para afectar la estética del inmueble (interna o externa) sino que hay un requisito adicional y concurrente exigido por el legislador patrio cual es, la aprobación de una autoridad competente que por definición, es pública.
3) En este orden de ideas, es obvio que no se cuenta con la unanimidad para dar por aprobada una decisión de esta naturaleza y cualquier propietario puede acudir a la oficina de Ingeniería Municipal para denunciar tanto la amenaza que pretende afectar la estética del inmueble; o bien cuando se esté o haya ejecutado el acto ilegal de atentar contra la fachada como bien común. Como consecuencia de ello, tanto el administrador del edificio como la Junta de Condominio, así como el propietario o los propietarios que ejecuten estos trabajos, serán responsables civilmente de los daños y perjuicios derivados de este acto sin fundamento ilegal, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano que señala que:
El artículo 1185 del Código Civil, nos dice:
“El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.”
De manera pues, que cualquier propietario tiene el deber y la legitimación activa en su condición de tal de velar por el cumplimiento tanto de la Ley como del documento de condominio y su reglamento.
Quienes atenten contra la fachada del edificio, responderán con su patrimonio propio por violar las disposiciones legales antes mencionadas.
4) ¿Qué necesidad hay de violar la Ley? Es una pregunta de perogrullo pero como investigador por años del ámbito del condominio y que bien usted conoce mi trayectoria, siempre me impresiona ver como administradores y miembros de las Juntas de Condominios violan sus obligaciones establecidas en los artículos 18 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal y también, las obligaciones de todo mandatario que están contenidas en los artículos 1.692 y siguientes del Código Civil Venezolano y cuya lectura invito a realizar, ya que no pretendo aquí realizar un tratado jurídico del tema, más si un llamado a la reflexión y a la sensatez de los propietarios, quienes son los primeros obligados en respetar las normas que rigen sobre el inmueble.
Cuando se hace una asamblea y no se logra la unanimidad para avalar esta decisión, lo que se está haciendo además de cometer una ilegalidad, es una profunda falta de respeto a la condición de otra persona que puede o no estar de acuerdo con la propuesta; pero que tiene el derecho de expresarse en términos legales y lo ha hecho, aunque no haya asistido a la asamblea, por cuanto precisamente se está acogiendo a la unanimidad que exige el legislador para tomar una decisión, que con su inasistencia ya se está pronunciando.
Lo que se pretende es apostar a una decisión de facto y a la inacción de los propietarios afectados para que no ejerzan sus derechos en los tribunales, de manera tal, que se imponga a la larga una situación de hecho.
5) Ranchificación del Condominio: imagínese usted la pérdida de valor económica que ocurrirá en ese condominio cuando se vea una fachada alterada con distintos tipos de persianas: es lo que normalmente ocurre en edificios sin control como los de la Misión Vivienda donde reina la anarquía. Pero en un condominio donde hay personas que han pasado por estudios; han viajado y tienen otra cultura, ¿que necesidad hay de violar la ley?
Los llamo a todos a la reflexión.
6) Si llegase a ocurrir actos que atenten contra las fachadas, podemos coordinar con abogados de la zona donde está el inmueble para que ejerzan las acciones administrativas y civiles ante las autoridades competentes para que exijan y demanden las responsabilidades individuales del caso.
7) Con una decisión de esta naturaleza, queda en evidencia que ni la Junta de Condominio ni el ente administrador (no sé si la misma Junta es quien administra) deberían ser destituido por intentar actos ilegales que atentan contra las cosas comunes del condominio.
Finalmente, le sugiero visitar mi página web: www.procondominios.com.ve donde encontrará muchos materiales a las órdenes de los condominios y Juntas y administradores, de forma gratuita para que se instruyan en este y otros muchos temas útiles en la diaria administración de los inmuebles en Venezuela. No olvide visitar mi canal de You Tube (Procondominios) donde podrá ver los videos.
Agradeciendo su amable atención, me suscribo.
Atentamente,
RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236
C.I.: V-6.809.740
