El artículo Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela señala: “Corresponde al Administrador:
- Cuidar y vigilar las cosas comunes;
- Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
- Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
- Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
- Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
- Llevarla contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
- Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
- Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único. La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.
Claramente observamos entonces el literal “e” que destacamos en negritas y en cursivas, como la norma que debemos seguir en el condominio para el otorgamiento de los poderes; y en donde el libro de actas de la junta juega un rol estelar y de vital importancia.
Este libro que debe llevar el administrador del condominio (si lo hubiere, designado por la asamblea de propietarios) recoge todas las actuaciones de la junta de condominio. Es la ley la que le otorga la representación en juicio al administrador para los asuntos de la administración de las cosas comunes. La junta se reúne, decide autorizar el otorgamiento del poder; así lo autoriza en su libro de actas y luego le comunica la decisión al administrador para que este sea quien lo otorgue finalmente al abogado.
El proceso de otorgamiento lógicamente está precedido por la redacción del instrumento poder, en el cual la junta debe indicarle al administrador cuál será el alcance y en cuáles términos ejercerá la representación judicial. Hay varios tipos de poderes según su alcance; general, amplio y suficiente en cuanto a derecho se refiere, donde el apoderado puede ejercer las facultades normalmente con gran amplitud para todo tipo de negocios jurídicos.
También está el poder especial, aunque sea amplio y suficiente, frecuentemente conferido a los abogados para ciertos negocios jurídicos; o actos procesales y en determinadas jurisdicciones. Es un poder más limitado que el antes nombrado.
Ahora bien, la redacción de un poder la realiza normalmente el abogado que ha sido seleccionado, previa la presentación de su oferta de servicios, que al ser aprobada, da paso posterior para la presentación del respectivo contrato de servicios profesionales de abogados, tal y como lo recomienda el Código de Ética del Abogado Venezolano.
Nosotros siempre recomendamos a todos los colegas abogados que antes de asumir una representación, hagan firmar con sus clientes su contrato de servicios profesionales, donde se especificará realmente el alcance, términos y condiciones de su actividad. Y si es una actividad litigiosa, debe presentarse el recorrido judicial para que el cliente lo conozca; no levantar falsas expectativas sobre el éxito, ya que las obligaciones de los abogados son de medio y no de resultados.
El abogado debe rendir cuenta de todas sus actuaciones y mantener informado a su cliente, recordando que es un mandatario y como tal, está obligado a dar cuenta de todas sus operaciones, tal y como se lo exige el artículo 1.694 del Código Civil Venezolano.
Volvamos por un momento a la redacción del poder, que es de suma importancia: en el condominio venezolano no hay problema con el tema de los requisitos para otorgar el poder; ya arriba lo vimos. Ahora bien, ¿Qué ocurre en la comunidad ordinaria del Código Civil Venezolano, establecida en el artículo 759 y siguientes? Aquí hay el abogado debe revisar muy bien quien es el ente que tiene la facultad de otorgar el poder al abogado, para evitar lo que se denomina “los vicios y fallas en la representación jurídica” del abogado.
Metodológicamente el pensamiento del abogado para redactarse un poder a la medida de las necesidades que ha detectado en el caso de su cliente, es la siguiente: 1) Debe revisar los documentos estatutarios o reglamentos internos de la comunidad inmobiliaria; 2) De esa revisión, debe enfocarse en que los instrumentos que revisa son los que están vigentes y que no estén derogados por otros, puesto que de otorgarse un poder fundado en documentos derogados, puede traerle severas consecuencias en el éxito de su representación. Podrían en un juicio, alegarle la falta de cualidad para desarrollarlo o viciar de nulidad sus actuaciones por esa misma razón; 3) Una vez revisado que todo esté en orden, entonces pasa a revisar quien tiene la facultad para otorgarle el poder; si es la junta directiva de la comunidad; o si el documento estatutario le atribuye tal facultad al ente administrador que haya sido designado por la asamblea de propietarios; y 4) Luego procede la redacción propiamente dicha del poder, que será de acuerdo a la actividad jurídica que va a realizar: si es para un juicio, normalmente establece las facultades que lo autorizan a seguir cada una de las etapas procesales y las incidencias e instancias del juicio.
La jurisprudencia pacífica y reiterada del Tribunal Supremo de Justicia así lo ha venido señalando; siendo que es el administrador quien otorga el poder y no la junta de condominio. Esta puede hacerlo cuando ejercer las funciones del administrador, según lo establecido en el artículo 18, literal “c” de la ley ejusdem.
Otro aspecto importante en este tema es distinguir entre la representación legal de la comunidad ordinaria, que normalmente la tiene el Presidente de la junta Directiva y la representación judicial, que es otra cosa muy diferente, y que la ejerce el ente administrador a través de los abogados a quienes ha otorgado el poder, si así lo señalan los estatutos y reglamentos internos de la comunidad inmobiliaria.
La representación legal que el Presidente de la junta directiva de la comunidad ordinaria ejercer, normalmente lo es de índole administrativo: para actuar ante entidades públicas y privadas en las que están involucrados los derechos e intereses de la comunidad; y la representación judicial se le atribuye al administrador, como ente profesional que es y que está en capacidad de atender los asuntos judiciales, otorgando poderes, como antes dijimos.
Finalmente, recomendamos a los colegas abogados tener claros estos conceptos para evitar problemas en la interpretación del alcance de sus poderes; y para mantener incólume la representación que eventualmente puedan ejercer de los derechos e intereses de una comunidad de propietarios.
Redactado por el abogado Rafael Ángel Viso Ingenuo (Inpreabogado: 40.236) egresado de la ilustre Universidad Central de Venezuela con más de 20 años de experiencia en el manejo de condominios y comunidades inmobiliarias, tanto en Venezuela como en México (Estado de Quintana Roo)
